本文摘要：2018年8月13日，保利地产（600048.SH）公布了2018年半年度报告。

2018年8月13日，保利地产（600048.SH）公布了2018年半年度报告。全年销售额未来将会冲击4000亿元公告表明，保利在期内构建签下金额2153.12亿元，同比快速增长46.86%，已达成2017年全年销售额的70%；同时构建签下面积1453.92万平方米，同比快速增长37.93%。

分月份来看，保利1月份进账了上半年最低的签下金额与面积的增长率，堪称开门红。尽管不受春节的影响，公司2月份的签下金额和面积为上半年低于，但60.66%、61.86%的增长率沿袭了其1月份销售的势头。3、4月份，保利的销售增长速度有所上升，5、6月份再度回落。

公司于6月构建601.93亿元的签下金额，创下了去年建构的单月签下额381亿元的记录，以新纪录已完成了上半年的收官。在2017年底的股东大会上，保利地产董事长宋广菊具体回应未来两至三年公司要重返行业前三。

可以意识到，十三五期间构建五千亿销售规模是保利必需达成协议的目标。2017年，保利的销售额穿过了三千亿门槛，公司为了追加项目投放了全年收入201%的资金，追加容积率面积4520万平方米，成长率低于万科与恒大。2018年，保利的投放取得了报酬，全年将很有可能突破4000亿元销售额。

从今年的销售情况来看，保利每个月的销售额比起去年都有所快速增长，且下半年楼市往往高于上半年，之后维持40%左右的增长率应当并不艰难。公告表明，期内保利签下销售依然以一二线城市和核心城市群居多，其中一二线城市签下金额占到比近78%，这一数字相似2017年全年的82%；此外，珠三角和长三角两大核心城市群分别占到比达31%和20%，根据保利2017年报的叙述辨别，珠三角对其三四线城市销售额的贡献较小。

融资成本仅有5.09% 下半年债务压力小保利第二季度的营收与净利润成绩较好：公司上半年营业总收入大约为595.36亿元，同比快速增长9.30%；营收一季度大约为201.34亿元，二季度大约为394.02亿元，环比大幅提高95.70%。归母净利润大约为65.05亿元，同比快速增长15.13%；净利润一季度大约为18.96亿元，二季度大约为46.09亿元，环比大幅提高143.09%。此外，保利期内房地产承销毛利率为35.27%，同比快速增长5.63个百分点；清净利率同比提高2.49个百分点至15.64%；以保利的体量来说，这个成绩体现了其较强的盈利能力。期内，保利通过销售商品、获取劳务接到的现金大约为1286.98亿元，经营现金流状况较好；同时，公司构建销售回笼1698亿元，回款亲率78.9%，同比上升3.5个百分点，虽然早已倒数两年上升，但是降幅并不大。

此外，保利的贴现账款较期初增加3.76亿元至14.79亿元，实售房款于期内减少了658.42亿元至2897.62亿元，同比快速增长大约38.93%，且相似两倍于2017年营业收入的1463.06亿元。公司新开工面积同比快速增长85%至2359 万平方米，完工面积快速增长11%至761万平方米，新开工面积三倍于完工面积确保了未来项目的结转收益。

可以意识到的是，未来保利的房款结转收益将令其营业收入有较小快速增长。融资方面，保利期内融资活动现金流向856.31亿元，同比快速增长43.16%；其中追加有息负债796.13亿元，综合成本仅有5.09%，全部有息负债综合成本仅有4.86%，大型央企的身份令其保利在融资放宽的环境下仍然取得了较低的成本；同时，公司融资现金用作偿还债务的开支大约288.15亿元。债务方面，保利期末现金较期初减少279.75亿元至957.09亿元；一年内届满债务大约330.69亿元，占据息负债的12.99%，仅有为账面现金余额的33.91%，下半年公司的债务压力较小。

三四线城市布局之后减少 收购项目占比超强2017年2018年上半年，保利沿袭了其规划方向与布局。2015年-2017年，保利开始三四线城市减少布局，三四线城市的扩展面积由25%下降至37%。2018 年上半年，保利新的扩展国内项目 69 个，追加容积率面积 1510 万平方米，总成本 1072 亿元。

其中一二线城市扩展金额及面积占到比分别为68%和50%，三四线城市扩展面积早已下降至50%，主要探讨于珠三角、长三角等核心城市群周边。报告期内，保利通过收购、合作等方式提供项目45个，占到扩展项目总数的64%，沿袭了其2017年通过拆分提供新项目的势头（保利2017年追加的204个项目中，通过收购提供的项目有81个，大约占到40%）。

期末，保利在全国 99 个城市享有待研发面积8950万平方米的土地资源，同比快速增长27.04%；其中一二线城市 5425 万平方米，占到比约61%，同比增加7个百分点，即三四线城市占到比有所增加；珠三角和长三角两大核心城市群 4124 万平方米，占到比约 46%。公告称之为公司的土储预计可符合未来 2-3 年研发市场需求。

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