本文摘要：年初顺利回国港上市只是作罢了德信中国对资金的饥渴，年底，德信的“饱腹感觉”或许早已荡然无存。

年初顺利回国港上市只是作罢了德信中国对资金的饥渴，年底，德信的“饱腹感觉”或许早已荡然无存。近日，德信发布公告，宣告发售于2021年届满，总额为1亿美元的额外优先票据，最为惹眼的，是低约12.875%的票面利率。此前，德信在8月份就已发售了一笔总额2亿美元，年限与利率与本次完全相同的优先票据，二者将拆分构成为单一系列。德信求“钱”若怯的背后，无非两个原因：对于规模的表达意见，来自债务的压力。

在高喊“2021年冲击千亿”之后，德信也重新加入到了企图挤入规模债门的大军中，“金九银十”已过，德信361.6亿元的成绩似乎还有较小差距。尽管如此，坚决低周转的德信，未来的增长速度仍然可期。今年以来，德信屡屡购地，强化了未来的所求能力。

但在布局方面，德信追加土地多坐落于苏浙两省，特别是在是浙江——德信的大本营。坚决区域耕耘必定不会有无限大，而挖出市场潜力则必须更加多时间，当下的德信却必需争分夺秒。

另一方面，德信在上市之初之后被外界诟病的负债问题虽然有所改善，但据wind数据表明，德信2019年中期83.38%的资产负债率仍低于74.65%的行业中位值。这副取名为“规模”的枷锁何其沈重，或许摆脱的力气多一分，它之后不会更加浮一分，以后配戴者摆脱或是力竭，德信似乎还必须遭受更好的洗礼与考验。

走进“舒适度区” 代价高昂“德信中国不会之后坚决扎根浙江，耕耘长三角。”在年初德信的上市现场，公司继续执行董事兼任董事长胡一平如此回应。而从德信今年的拿地情况显然，显然在遵循这个方针展开布局。2018年末，德信在杭州、温州、湖州三城的土储比例分别为19.1%、19.7%、14.3%；同时，温州为德信贡献了54.1亿元的承销收益，近超强湖州的21.2亿元与杭州的5.0亿元。

2019年上半年，在德信追加的19个项目中，7个坐落于浙江省，8个来自江苏省，在杭州、温州两个城市各追加了5个项目，德信在杭州、温州、湖州的土储分别占到比29.7%、16.2%、10.6%，三城在其未来布局中的地位已发生变化。不过，德信在温州和湖州的结转额较2018年末大幅度减少，二者合共贡献收益才5735万元，杭州则急剧下降至7.7亿元。从项目建设工程进度来看，德信在杭州的持有人待售面积由2018年末的2.1万平方米，下降至2019年中期的6.4万平方米；在温州由6.2万平方米额降到4.6万平方米；而在湖州则由18.8万平方米降到7.4万平方米。

德信上升了在温州、湖州的项目工程进度，三城的承销速度亦有所转变。然而，无论三城间如何变化，它们在德信布局中的地位仍然是巩固的，德信在苏浙两省的布局也依旧占有较小比重。2019年上半年，两省之外，德信仅有在九江、成都的土储占比多达了3%。到了下半年，在德信首入佛山连落两子之后，更好的还是环绕浙江原地打转，德信依旧是那家典型的区域型房企。

耕耘区域的布局策略某种程度拖慢了德信的规模之路，在天花板可见的情况下，探索沉降市场也称得上一种自由选择。目前，德信的大部分项目集中于在二线和宽三线城市，但在未来城市的自由选择上，德信于8月曾回应将主要探讨在核心城市和都市圈。这也许解释，德信也自知区域发展的无限大，但走进“舒适度区”却不一定更容易。在年初的招拍挂市场，德信分别以底价和溢价3.55%夺下了温州两宗土地，除了5月在温州永嘉县以45.23%溢价率夺下的一块住宅用地以外，德信在温州的拿地溢价都较低，温州永嘉县此宗住宅用地的总价也不过2.07亿元。

反观德信在杭州的土地市场，年初即以22.22亿元夺下四宗地块中唯一的住宅地块，溢价率也是其中最低的30.55%；3月又以12.24亿元、溢价45.8%的代价在杭州再行堕一子。总体而言，德信在温州的拿地代价较低，而在杭州的投放较小。同时，德信在无锡和昆山提供的两个项目上的拿地价格相近，分别为6.82亿元及6.45亿元，然而前者34.3%的溢价率却远高于后者的0.78%。

虽然苏浙两省邻接，但经济、人口、土地市场等因素仍然不存在诸多有所不同，只是走进浙江，德信就要代价更高的代价。德信曾回应，不会将13.73亿港元筹措款项中的30%，即约4.1亿港元用作扩展土地储备，但仅在上半年，德信减少土储的代价就已超过61.8亿元。互为较之下，德信上市筹措的资金不过杯水车薪。

高利率交换条件流动性弱点总会被人缩放。上市之前，德信就被外界诟病不存在较小的债务压力，一方面，是频仍低企的资产负债率，另一方面，德信2018年末77.1亿元的一年内届满债务同比大幅度提高了81.2%，相比之下，挥现金却劣了一点，为74.9亿元。今年7月，标普基于德信2018年年报数据对德信的票据上调评级。

标普指出，德信倚赖低成本的非银融资，占到公司2018年总债务的68%，其中主要还包括占到总债务37%的信托贷款以及占到总债务18%的项目股东贷款。由此，标普得出结论德信债务资本结构较强，杠杆率仍维持高位的辨别。2018年债券债务的大量转化成，让德信对资金流动性的表达意见更加急迫。

2019年中期，德信融资性现金流大约为27.3亿元，远高于去年同期的2.1亿元；同时有息债务结构有所优化，在有息债务总额减少大约3.4亿元的情况下，一年内届满负债由2018年末的53.5亿元降到33.2亿元。然而，受限于规模，德信穿过融资窄门并非易事，境外融资本就偏高的成本堪称雪上加霜，从而被迫吐出两笔利率高达12.875%的“苦果”。以德信的体量来说，用两年期的高利率，交换条件短期现金的流动性，称得上一种聪慧的作法，也是德信所标榜的“高效运营”中的一环，但高息负债似乎只是权宜之计，而非长久之计。

据wind数据表明，11月内，内地房企共发售海外债券17笔，除其中一笔与德信此次发售的票面利率同为12.875%外，其余16笔海外债券票面利率皆高于德信。“我们有可能没充足的融资拨给我们未来提供土地与房地产开发所须要资金”，尽管这只是德信招股书内“呈现出最坏情况”的风险提醒，但这否也多少同构出中小规模的“德信们”所面对的资金困境？。

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